「苏大强版法律防坑指南」之保姆蔡根花的豪宅梦碎了

协议,房产,贷款

“勤快温柔”的保姆蔡根花,面对苏大强(的房子)心动了,于是步步为营,熟练的玩起了套路,一套组合拳下来,苏大强陷入了甜蜜的陷阱,一门心思的要和小蔡结婚,要在房产证上加上她的名字。这下大嫂急了,还暴露了房产证上没有老大名字的事实,幸好苏明玉及时出马,让蔡根花的不良企图暴露,这才阻止了这场骗局的发生。

其实看剧的时候,好多人都有疑问,这房子到底能不能加名字啊,万一苏大强非要加名,苏明玉他们几个子女有办法阻止吗?今天小编就从法律角度跟大家解释一下。

首先,房产证上只有苏大强自己的名字,按照物权法的规定,他是这套房子的唯一的所有权人,有权利处分自己的房子,包括在房产证上加上别人的名字,实际上也就是把房子的所有权变成了他和蔡根花共有。

但是!在实际操作中存在一个问题,就是因为这个问题,导致最终有极大的可能性无法在房产证上加名字。

从剧情我们可以知道,这套住宅并不是全款购买,而是以苏大强的名义申请了商业贷款,付了60%的首付,后面还有大概三百多万的贷款需要还。商品房抵押贷款实际上是以购房者要购买的这套房屋作为抵押,银行不仅是贷款人的债权人,还是贷款人的抵押权人。根据《物权法》191条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。

为了控制风险,银行通常要求房产证、购房合同、银行贷款、抵押合同是同一个名字,加名等于是变更了银行与购房者的债权债务关系,增加了违约风险,所以银行不会同意变更。个别银行可以通过转按揭的方式加名,通俗来讲就是把目前的贷款还清,然后重新申请一次贷款,可以看出这种方式显然操作起来难度很大。

有的人问,苏明哲和苏明玉替苏大强出资还贷,万一苏大强非要作死,他们能不能主张这房子实际上是他们的呢?

从法律角度讲,子女替父母出资买房,除非有证据证明属于借贷关系,一般视为对父母的赠予,结合当时买房的具体情形和房子的实际使用情况,最多也只能主张一定的债权,但房屋的所有权还是苏大强的。

生活中最常见的不是子女给父母买房,而是父母给子女买房,由于属于中国社会的常见情形,法律出台了细致的规定来定纷止争,而且在审判实践中,越来越倾向于在父母未明确表示是赠与时,认定为购房出资是对子女临时性资金出借,子女应当承担返还义务。

其实现实生活中,苏大强这种老年人跟保姆的纠葛时有发生。老年人也有追求幸福的权利,我国《老年人权益保障法》明确规定,子女或者其他亲属不得干涉老年人离婚、再婚及婚后的生活。但是怕就怕像蔡根花这种心术不正的人,骗取老年人的财产,那么苏大强和他的子女应该如何防范这种骗局呢?

签订遗赠扶养协议如果老年人想要再婚,可以协商签订一份遗赠抚养协议。按照协议,扶养人承担该公民生养死葬的义务,享有受遗赠的权利。协议中有关遗赠的内容只能于受抚养人死亡后发生效力。如果扶养人不尽扶养义务,或者以非法手段谋取被扶养人的财产,经被扶养人的亲属或有关单位请求,人民法院可以剥夺扶养人的受遗赠权。

约定财产分配如果蔡根花是真心实意想跟苏大强结婚,虽然在房产证上加名比较困难,但是夫妻双方也可以签订协议,约定房产按份共有,给予蔡根花一定的房产份额,或者签订婚前财产协议,将双方的财产分配约定清晰,防止以后发生纠纷。该协议在夫妻双方之间发生法律效力,但是不能对抗善意第三人。

办理公证不论是遗赠抚养协议还是财产分配协议,或者是遗嘱,都可以申请办理公证。公证并不是以上文书生效的必要条件,但是公证以后该文书相较于没有公证的文书来讲,一旦发生冲突,公证过的文书效力更高。